外壁塗装の耐用年数は？劣化症状の見分け方、メンテナンス方法も解説
外壁塗装はどんなに建物をきれいにしていても、新築後数年経つと経年劣化を起こします。
耐用年数は新築時に使用した塗料により前後しますが、耐用年数を迎えた外壁は外壁としての性能が低下している状態であるため、早めのメンテナンスが必要です。
そこでこの記事では外壁塗装の耐用年数を、塗料や外壁材ごとに紹介します。
また、メンテナンスを行った方が良い外壁の劣化症状をはじめ、耐用年数を少しでも長くする方法などを紹介します。
目次
外壁塗装の耐用年数（寿命）は新築後10〜20年
外壁塗装の耐用年数は基本的に、新築後10〜20年が目安とされています。
耐用年数は使用した塗料のグレードによって大きく異なり、通常使用されているシリコン塗料の耐用年数は10年、最高グレードであるといわれているフッ素塗料の耐用年数は20年前後であるといわれています。
また、耐用年数とはあくまでも目安になるもので、建物の周辺環境やメンテナンス頻度によっては、元々の耐用年数よりも早くに傷んでしまったり寿命を迎えたりすることもあります。
外壁塗装に使われる塗料の耐用年数の目安
前述の通り、外壁塗装に多く用いられているシリコン塗料の耐用年数は塗装後10年〜15年であるといわれています。
しかし塗料ごとに定められている耐用年数はあくまでも目安であるため、建物の立地や環境にとって耐用年数を迎える前に経年劣化が発生することもあります。
各塗料ごとの耐用年数の目安は以下の通りです。
| 塗料の種類 | 耐用年数 |
| アクリル塗料 | 5～8年 |
| ウレタン塗料 | 7～10年 |
| シリコン塗料 | 10～15年 |
| ラジカル(制御型)塗料 | 12～15年 |
| 光触媒塗料 | 12～20年 |
| フッ素塗料 | 15～20年 |
| 無機塗料 | 20～25年 |
アクリル塗料の耐用年数は5～8年
アクリル塗料の耐用年数は5〜8年です。
今はあまり使用される機会も減ってきたアクリル塗料ですが、シリコン塗料が登場する前は多くの建物で使用されていました。
アクリル塗料については、以下の記事で詳しく解説しています。
ウレタン塗料の耐用年数は7～10年
ウレタン塗料の耐用年数は7～10年です。
上記で説明したアクリル塗料と同様、以前よく使用されていた塗料です。
値段が安く弾力性があるのが特徴ですが、耐用年数はシリコン塗料よりも短くなっています。
ウレタン塗料については、以下の記事で詳しく解説しています。
シリコン塗料の耐用年数は10～15年
シリコン塗料の耐用年数は10〜15年です。
シリコン塗料は、外壁塗装で使用される機会が最も多い塗料といわれています。
アクリル塗料・ウレタン塗料と比較すると耐用年数が高く機能性も良いため、価格と性能のバランスが釣り合っていることが特徴です。
シリコン塗料については、以下の記事で詳しく解説しています。
ラジカル(制御型)塗料の耐用年数は12〜15年
ラジカル(制御型)塗料の耐用年数は12〜15年です。
シリコン塗料よりも耐用年数が高いラジカル塗料は、2012年に「チョーキング現象を起こしにくい塗料」として誕生しました。
汚れが付着しにくく塗料も伸びがいいため、簡単に施工をすることができるのが特徴です。
ラジカル(制御型)塗料については、以下の記事で詳しく解説しています。
光触媒塗料の耐用年数は12〜20年
光触媒塗料の耐用年数は12〜20年です。
光触媒塗料には太陽光や雨の力を利用して汚れを落とすセルフクリーニング機能がついており、外壁の表面に汚れがつきにくいのが特徴です。
耐用年数が12〜20年と他の塗料よりも長く、耐用年数が長いとされているフッ素塗料に匹敵します。
光触媒塗料については、以下の記事で詳しく解説しています。
フッ素塗料の耐用年数は15〜20年
フッ素塗料の耐用年数は15〜20年です。
外壁塗装で使用されている塗料の中では最高グレードと言われているフッ素塗料は、耐用年数が長いことで知られています。
しかし金額も他の塗料と比較すると高く、ひび割れしやすいというデメリットもあります。
近年はひび割れに追従できるフッ素塗料を扱っているメーカーも増えてきているため、ひび割れしにくい塗料を探している方は施工業者に尋ねてみると良いでしょう。
フッ素塗料については、以下の記事で詳しく解説しています。
無機塗料の耐用年数は20〜25年
無機塗料の耐用年数は20〜25年と長いため、とにかく耐久性が長い塗料を求めている方におすすめです。長い耐用年数を生かし、屋根などにも多く使用されています。
耐候性や耐火性があり、雨や太陽光を利用して汚れを落とすセルフクリーニング機能も搭載、メンテナンスフリーの塗料ともいわれています。
しかし使用している外壁材によっては無機塗料が使用できない場合もあるので、事前に施工業者に確認しておくと安心です。
無機塗料については、以下の記事で詳しく解説しています。
外壁材やコーキングにも耐用年数がある
外壁塗装の耐用年数は、塗装の際に使用した塗料の種類やグレードによって決まるといわれています。
しかし実際には塗料の耐用年数だけでなく、外壁材やコーキング材にも同じように耐用年数が存在します。
そのため、外壁塗装の耐用年数は塗料の使用年数だけでなく、外壁材やコーキング材の耐用年数にも注目することが重要です。
メンテナンスを行う際は外壁塗装を行った日から起算するのではなく、一番耐用年数が低い場所に合わせて行うようにしましょう。
コーキング（シーリング）剤の耐用年数は平均7〜10年
コーキング（シーリング）剤の耐用年数は平均7〜10年です。
耐用年数は使用したコーキング（シーリング）剤の種類によって異なるため、必ずどの種類を使用したか覚えておく必要があります。
| コーキング（シーリング）剤の種類 | 耐用年数 |
| アクリル | 10年 |
| ウレタン | 10〜15年 |
| シリコン | 10年 |
| 変性シリコン | 10〜15年 |
| ポリウレタン | 5〜10年 |
特に使用している外壁がサイディングやモルタルの場合は、耐用年数が低いコーキング（シーリング）剤を使用している可能性があります。コーキング（シーリング）
また、コーキング（シーリング）剤のメンテナンスは基本的に外壁塗装のメンテナンスと同時に行うことが多いようです。
コーキング（シーリング）については、以下の記事で詳しく解説しています。
外壁材の耐用年数は20〜50年と幅広い
外壁材の耐用年数は20〜50年幅広く、外壁材の種類によっても耐用年数が大きく異なります。
それぞれの外壁材の耐用年数は以下の通りです。
| 外壁材の種類 | 耐用年数 |
| サイディング | 20〜30年 |
| モルタル | 30年以上 |
| タイル | 30〜50年 |
サイディング材の平均的な耐用年数は20〜30年であるといわれています。しかし木質系サイディングなどの場合はサイディングの中でも耐用年数が一番短く、3〜5年でメンテナンスが必要です。サイディング材の各種類や特徴などに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
また、外壁がタイルでできている場合は外壁塗装によるメンテナンスは基本的に必要ありません。しかし最近では、クリア塗装と呼ばれる外壁材の保護を目的とした塗装を行う方も増えています。
クリア塗装については、以下の記事で詳しく解説しています。
耐用年数は予想値にしか過ぎない
耐用年数は実際の家で試験された結果ではなく、あくまでも塗料や外壁材のメーカーが実用試験をした結果ですので、目安として考えるようにしましょう。
塗料メーカーが打ち出している耐用年数とは試験機の環境下で計測した値であり、実際の建物の環境によっては耐用年数よりも早く劣化してしまうこともあります。
特に近年発表されている最新の塗料については、長期間の耐用年数を打ち出している場合でも、耐用年数が正確かどうかは定かではありません。
また「耐用年数30年」を打ち出している塗装業者も存在しますが、今のところはどの塗料メーカーからも耐用年数30年の塗料は発売されていないため注意しましょう。
立地条件・気象条件によって耐用年数に大きな差が出ることも
塗料や外壁材に定められている耐用年数はあくまでも予想値ですので、実際にモデルと同じ塗料や外壁材を使用したとしても、立地条件や気候条件によって耐用年数が変動します。
また、建物の一軒一軒の状態などによっても耐用年数は変わるため、発生する劣化症状などからご自身の目で耐用年数を見極めることが大切です。
外壁塗装が耐用年数を迎えているかどうかを判断する方法
塗料や外壁材、コーキング（シーリング）の耐用年数とは関係なく、自宅の外壁が耐用年数を迎えている場合は、建物の劣化状況から判断をすることが可能です。
建物の劣化状況を業者が確認し、メンテナンスが必要であると判断された場合は劣化状況に応じて適切にメンテナンスを行うようにしましょう。
劣化が進んだ外壁を放置してしまうと外壁がさらに傷んでしまい、建物全体の構造に悪影響を及ぼしてしまう可能性が高くなります。
場合によっては居住することも困難になってしまうケースもあるため、定期的なメンテナンスは欠かさず行うようにしましょう。
ここでは、外壁塗装に発生する劣化症状を紹介します。
外壁の変色や退色
外壁の変色や退色は、主に紫外線の影響によって発生します。紫外線は塗料の中に含まれている樹脂・顔料を劣化させてしまうため、通常の生活を送っていても必ず劣化してしまう部分です。
外壁塗装自体の性能には大きな影響はありませんが、確実に劣化が進行している状態ですので、メンテナンスの時期などが近づいている可能性があるというサインになります。
チョーキング現象の発生
チョーキング現象とは、外壁を触った際に指に白いチョークのような粉が付着する現象です。チョーキング現象が発生した外壁には痛みが発生しているため、外壁塗装によるメンテナンスが必要となります。
チョーキング現象が発生している場合は塗膜の耐用年数がすでに過ぎている可能性もあり、そのまま放置をしてしまうと建物の構造躯体などが劣化を起こす危険性もあります。
そのため、チョーキング現象が起きている場合はなるべく早く専門業者による点検を受けるようにしましょう。
詳しいメンテナンス方法などは、以下の記事で紹介しています。
外壁表面のひび割れ
外壁材や塗装のひび割れは、塗膜や外壁材の劣化によって発生します。
3ミリ以下のヒビに関してはすぐに補修工事などを行う必要はありませんが、3ミリを超える大きなヒビについては早めに外壁塗装の塗り替えなどを行う必要があります。
ヒビを放置してしまうと雨漏りや水漏れの原因となってしまい、外壁材の劣化の原因となってしまうので早めに補修を行いましょう。
→詳しいメンテナンスの方法などは、以下の記事で詳しく紹介しています。
外壁表面の膨れ
外壁表面の膨れは、外壁材と塗膜部分の密着性が失われることから発生します。そのまま放置してしまうと下地が劣化してしまうため、なるべく早く塗り替えを行うようにしましょう。
外壁の剥がれ
外壁塗装が剥がれてしまい外壁材が剥き出しになっている状態は、外壁表面の膨れがさらに進行した状態です。
この状態になると塗装の下地や外壁材が露出してしまい、そのまま放置するとさらに傷みが進行してしまうことになります。
もし下地や外壁材まで傷みが進行してしまうと塗装だけでは対処することができず、外壁材ごと交換しなくてはいけません。そのため、このような症状がみられる場合はなるべく早急に対応をすることが重要です。
外壁の剥がれについては、以下の記事で詳しく解説しています。
藻やカビの発生
外壁塗装後数年が経過をすると外壁塗装の表面に水分が付着しやすくなり、ここから藻やカビなどが発生しやすくなります。
特に建物の立地的に日当たりが悪い場所や方角では、さらに藻やカビの発生率が高くなります。
そのまま放置してしまうと外壁のひび割れなどの劣化に繋がってしまう可能性もあるため、注意が必要です。
藻やカビの発生しやすい立地や方角にお住まいの場合は、耐候性の高い塗料を使用すると湿気から受ける影響を軽減することができます。
外壁に付着したカビの除去の仕方については、以下の記事で詳しく紹介しています。
耐用年数が完全に過ぎてしまうとどうなるの？
耐用年数が完全に過ぎた建物にはどのような症状が出るのでしょうか。
ここでは、耐用年数が過ぎた場合に発生する問題について紹介します。
雨漏りの発生
耐用年数が完全に過ぎてしまうと塗膜の隙間から外壁内部に雨水が侵入してしまい、雨漏りが発生することがあります。
また、コーキング（シーリング）が劣化している場合にも雨漏りが発生するため、塗膜部分だけでなくコーキング（シーリング）部分も定期的にチェックするようにしましょう。
雨漏りが発生してしまった場合は放置をすると外壁までダメージが進行してしまうため、すぐに修理業者に依頼を行うことが大切です。
雨漏りの修理についてはこちらの記事を参考にしてください。
外壁の見た目や性能の低下
外壁塗装が劣化すると変色・退色が起こり、その後ひび割れや膨れなどの劣化症状が徐々に発生します。
このような劣化症状を放置すると外壁内部のダメージはもちろん、塗装が剥がれてしまうことで見た目が悪くなってしまいます。
また、露出した外壁材や下地は紫外線や雨などの影響を受けて劣化が進行します。建物全体が劣化してしまうと立て直しが必要になるケースもあるので、迅速な対処を心がけましょう。
害虫の侵入
メンテナンスを放置し外壁にひび割れなどが発生してしまうと、そこから害虫が侵入してしまうこともあります。
害虫は建物の内部に大きなダメージを与えることもあるので、劣化部分を見つけたらすぐに対処するようにしましょう。
耐震性の低下
外壁塗装に発生したひび割れなどをそのまま放置すると、外壁材の劣化を引き起こして建物の耐震性が低下してしまいます。
特に雨漏りは建物全体に深刻なダメージを与え、建物の構造自体に悪影響を与えることもあるので耐震性もさらに低下してしまうことになります。
耐震性は建物内で生活する家族の生命に関わるため、できるだけ早めにメンテナンスを行うようにしましょう。
外壁塗装の補修工事の種類
ここでは、耐用年数を迎える前後で行っておきたい外壁塗装の補修工事の種類を紹介します。
チョーキング現象やひび割れが起きた場合は外壁の塗り替えがおすすめ
外壁にチョーキング現象やひび割れなどの劣化症状が発生している場合は外壁材はまだ傷んでいない可能性があり、そのような場合は外壁塗装によるメンテナンスで対応することができます。
しかし外壁材が実際に傷んでいるのかどうかは素人の目では判断することが難しいため、詳しい劣化状況については専門業者に必ず確認をしてもらうようにしましょう。
また、外壁材がすでに耐用年数を迎えている場合は外壁塗装のみで対応することはできず、その場合は外壁塗装に加えて外壁材のメンテナンスも必要です。
外壁材と塗装の耐用年数に余裕がある場合はコーキング（シーリング）補修がおすすめ
外壁材と塗装の耐用年数にまだ余裕があるケースでシーリングに問題がある時は、シーリングの補修工事で対応することができます。
シーリング補修には「打ち替え」と「打ち増し」と呼ばれる2つの工事方法があります。
打ち替えはシーリングを剥がして新しいものを打ち込む方法、打ち増しは古いコーキング材の上から打ち込む方法です。
基本的には打ち替えを行うケースがほとんどですが、劣化の度合いが軽度である場合は打ち増しで対応を行うこともあります。
通常は外壁塗装と同時に行うことが多いですが、シーリング補修を単体で行うことも可能です。
コーキングの補修方法については、以下の記事を参考にしてください。
新築後20年以上経過している場合は外壁材自体の補修がおすすめ
建物が新築後20年以上経過をしている場合は外壁材自体の耐用年数が過ぎている可能性があるため、外壁材自体の補修がおすすめです。
外壁材の補修方法にはカバー工法と張り替えの2種類があります。
カバー工法は既存の外壁材の上から新しい外壁材を被せて外壁塗装で仕上げる方法、張り替えは既存の外壁材を全て取り除いた上で新しい外壁材を取り付ける方法です。
外壁材が割れたり欠けたりしているなど、破損が見受けられる場合は必ず外壁材の補修を行うようにしましょう。
サイディングのリフォーム方法については、以下の記事を参考にしてください。
外壁の張り替えについてはこちらの記事を参考にしてください。
外壁塗装の耐用年数を少しでも長くするための注意点
ここでは、外壁塗装の耐用年数を長くするためのポイントを紹介します。
耐候性が高くひび割れに強い塗料を使用する
建物を新築する場合、特に塗料の種類について指定をしなければ基本的にはシリコン塗料で塗装を行います。
そのため、外壁塗装の耐用年数を延ばしたい場合は機能性が高く耐用年数が高い塗料で塗装工事を依頼する必要があります。
一般的に耐候性の高い塗料であれば耐用年数も高くなる傾向にあるため、塗料を選ぶ際は耐候性にも注目してみると良いでしょう。
耐用年数が高い塗料として知られている塗料は、フッ素塗料と無機塗料です。
耐用年数が長い塗料はその分料金も高くなりますが、メンテナンス周期を長くすることができます。
外壁塗装前の下処理を適切に行う
外壁塗装では、塗装の前に高圧洗浄やケレン作業などといった下処理を行います。
この下処理はそれぞれ重要な役割があり、各作業をしっかりと行うことで耐用年数を延ばすことができるのが特徴です。
この下処理が適切に行われないとどれだけ効果で高性能の塗料を使用してもすぐに劣化を起こしてしまい、想定していた耐用年数よりも短くなってしまうことがあります。
高圧洗浄
高圧洗浄機を使用して外壁の汚れなどを落としていく作業です。
しっかりと下地を洗浄することで塗料の密着性をあげることができ、耐用年数を延ばすことにも繋がります。
高圧洗浄について詳しくは、以下の記事で詳しく解説しています。
ケレン作業
ケレン作業は、下地の塗料を剥がして整える作業のことをいいます。
この作業を行うことで、塗装の耐用年数が上がるだけでなく見た目も美しく仕上げることができます。
ケレン作業については、以下の記事で詳しく解説しています。
目荒らし
目荒らしはケレン作業の一種で、ツルツルの下地の表面に傷をつけていく作業です。
この作業を行うことで塗膜と下地の密着性を高め、剥がれにくくすることができます。
耐用年数を上げるための塗り方を遵守する
外壁塗装の際に使用する塗料は、メーカーによって施工方法が異なります。
塗料の塗り方は大きく分けて二つあり、3回塗りと2回塗りでそれぞれやり方が定められています。
基本的には下塗り・中塗り・上塗りの 三つの工程で塗装を行うのが一般的ですが、この工程をしっかり遵守して施工を行わないと劣化の原因となってしまうこともあるため、適切な方法で施工を行っているかどうかというのがとても重要です。
塗装回数については依頼をした側が実際に現場で確認することのできないため、手抜き工事をされてしまうことがあります。
このようなトラブルを防ぐためにも、塗装回数には十分に注意するようにしましょう。
外壁塗装の2回塗りや3回塗りについては、以下の記事で詳しく紹介しています。
ツヤ消し塗料の使用を少なくする
塗料には、ツヤあり・ツヤなしの2種類があります。
ツヤありを選ぶ場合はツヤをどれくらいの強さにするのか程度を決めることができますが、仕上がりをマットにできるツヤ消し塗料には添加物が配合されているため、添加物の影響により耐用年数が短くなります。
技術力の高い業者に依頼する
外壁塗装を行う際は、施工業者の技術力にも注目して選ぶことが非常に大切です。
外壁塗装では外壁の下処理から塗装まで、一つ一つの作業を丁寧に行うことで耐用年数を高くすることができます。
しかし外壁塗装業者選びを間違えてしまうとどんなに高性能な塗料を使用した場合でも数年で塗装が剥がれてしまったり劣化してしまったりすることがあるため、慎重に施工業者を選ぶようにしましょう。
信頼できる業者が持っている資格や免許などは、以下の記事で詳しく紹介しています。
外壁塗装の法定耐用年数や費用の税務上の取り扱い方
マンションやアパートなどといった不動産を所有している場合、定期的な外壁塗装によるメンテナンスが必要です。
ここでは、メンテナンスの際に定められた法定耐用年数や減価償却について解説します。
「修繕費」か「資本的支出」かによって税務処理が異なる
外壁塗装の費用は、修繕費と資本的支出の２種類に分類されます。
この2種類のどちらかによって税務処理が異なるため、それぞれの違いについて覚えておきましょう。
修繕費の税務処理の方法
修繕費としてみなされた外壁塗装代は、全額経費として計上することができます。
資本的支出の税務処理の方法
資本的支出とみなされた場合は、修繕費とは異なり、全額を経費として計上することはできず、税務処理を行う際は、減価償却で施工費の数十パーセントのみを計上することができます。
外壁塗装が修繕費になるケース
建物を修繕し建物の耐用年数が本来の状態まで戻った場合は、修繕目的による外壁塗装工事とみなされて修繕費として扱われます。
外壁塗装が資本的支出になるケース
建物の塗装工事を行って元の状態よりもグレードアップさせた場合や施工費用が高額になってしまった場合は、資本的支出とみなされます。
国税庁によって定められている外壁塗装の法定耐用年数
税務上は外壁塗装単体では耐用年数が定められていないため、建物の耐用年数に準ずる形となります。
また、建物の耐用年数は同じ構造の建物であっても使用用途によって変動するため、減価償却の金額も異なります。
まとめ
外壁塗装の耐用年数や劣化症状の見分け方、塗装を行う際の注意点や税務関係のことなどを詳しく紹介しました。
外壁塗装は一般的に10〜20年周期でメンテナンスが必要ですが、建物の耐用年数が短い場合は短い方に合わせてメンテナンスを行う必要があります。
メンテナンスのタイミングを逃してしまうと建物全体のダメージへと繋がってしまうこともあるため、外壁塗装だけでなくコーキング（シーリング）や外壁材の耐用年数についても覚えておくようにしましょう。
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